Bereich · Gebäude & Legionellen

Legionellen in Gebäuden: Befund verstehen, Schritte ordnen, Anlage sauber halten.

Mehrfamilienhäuser, Schulen, Sporthallen, Hotels, Pflegeeinrichtungen, Schwimmbäder: In ihren Warmwasseranlagen sind Legionellen ein Thema, und die Trinkwasserverordnung knüpft daran Pflichten für die Betreiber. Wir beraten Eigentümer, Verwalter und Betreiber, von der Einordnung des Befunds bis zum Betrieb, der die Regeln der Technik erfüllt.

Beratung anfragen

Ausgangslage

Warmes Wasser, das steht, ist ihr Lebensraum.

Sie sehen hier, ob Ihr Gebäude betroffen ist und was nach einem Befund auf Sie zukommt. Legionellen vermehren sich in Warmwassersystemen bei lauwarmen Temperaturen und geringem Durchfluss – in Speichern, Zirkulationsleitungen, selten genutzten Strängen und Duschen. Beim Einatmen feiner Wassertröpfchen (Aerosole) können sie Erkrankungen auslösen. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Betreiber, die Trinkwasser gewerblich oder öffentlich abgeben, unter bestimmten Voraussetzungen zur regelmäßigen Untersuchung. Ist der technische Maßnahmenwert für Legionellen erreicht, sind Ursachenanalyse, schriftliche Risikoabschätzung und Maßnahmen vorgeschrieben.

Der Übertragungsweg ist das Einatmen, nicht das Trinken. Legionellen gelangen über feine Wassertröpfchen in die Lunge, die in der Luft schweben – nicht über den Schluck aus dem Glas. Das erklärt, warum das Risiko dort sitzt, wo Wasser vernebelt wird: unter der Dusche, im Warmsprudelbecken, am Sprühstrahl eines Schlauchs, an Luftbefeuchtern und Zierbrunnen. Und es erklärt, warum eine Überschreitung zuerst die Duschen betrifft und nicht die Küchenarmatur. Wer mit belastetem Wasser umgeht, sollte es deshalb nicht versprühen, keinen Hochdruck verwenden, ruhig einfüllen statt zu plätschern und die Räume lüften. Dieselbe Regel gilt bei der Aufbereitung von Notwasser: Die gefährlichen Handgriffe liegen vor der Behandlung, nicht danach.

Mehrfamilienhäuser und Verwaltung

Untersuchungspflicht in vermieteten Häusern mit Duschen und einer Warmwasseranlage oberhalb bestimmter Größengrenzen, Dokumentation gegenüber Behörden, Information der Mieter, Sanierung mit Blick auf Kosten und Bewohner.

Öffentliche Gebäude, Hotels, Pflegeeinrichtungen

Hohe Anforderungen an Nachweis und Betrieb: Temperaturhaltung, Spülpläne, Umgang mit Leerstand, Schulung des Hauspersonals.

Schwimmbäder und Sportstätten

Duschanlagen mit vielen Nutzern und langen Pausen, Beckenwassertechnik nach eigenen Regeln – Hygienekonzepte, die im Betrieb funktionieren.

Vorgehen

Von der Probe bis zum Betrieb nach den Regeln der Technik

Untersuchung beauftragen. Das macht der Betreiber selbst, und niemand erinnert ihn daran. Beauftragt wird eine zugelassene Untersuchungsstelle; welche das in Ihrem Bundesland sind, veröffentlicht die oberste Landesbehörde in einer Liste, zusammen mit dem jeweiligen Parameterumfang. Der Auftrag muss die Probennahme einschließen – selbst gezogene und eingeschickte Proben erfüllen die Pflicht nicht. Wichtig für den Vertrag: Sie müssen darin sicherstellen, dass das Labor Sie unverzüglich informiert, wenn es Abweichungen oder das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts feststellt.
Probenahmestellen bereitstellen. Die Proben werden an mehreren repräsentativen Stellen genommen, nach den anerkannten Regeln der Technik. Dafür zu sorgen, dass solche Stellen an der Anlage überhaupt vorhanden sind, ist Sache des Betreibers – bei älteren Anlagen heißt das manchmal, sie vorher nachrüsten zu lassen.
Ursachenanalyse und Risikoabschätzung. Die Ursachenklärung muss eine Ortsbesichtigung und eine Prüfung einschließen, ob die Installation den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Geprüft werden Temperaturen, Zirkulation, Totstränge, Speicher und Nutzungsprofil. Meist liegt die Ursache in der Trinkwasserinstallation, selten im Wasser des Versorgers. Die Risikoabschätzung ist schriftlich zu erstellen, und die Verordnung schreibt vor, was mindestens darin steht: Beschreibung der Anlage, Beobachtungen der Ortsbesichtigung, festgestellte Abweichungen von den Regeln der Technik, sonstige Erkenntnisse und die Messergebnisse samt Probennahmestellen, Datum und Uhrzeit.
Maßnahmen und Meldung. Der Betreiber führt die erforderlichen Maßnahmen durch und teilt dem Gesundheitsamt unverzüglich mit, welche er ergriffen hat. Die Risikoabschätzung übermittelt er auf Verlangen. Je nach Befund kommen Nutzungseinschränkungen, endständige Filter an Duschen oder eine thermische oder chemische Desinfektion in Betracht.
Sanierung: Anlage anpassen – Temperaturführung, Hydraulik, Rückbau von Totsträngen.
Dokumentation. Die abgeschlossenen Maßnahmen sind schriftlich oder auf Datenträgern zu dokumentieren und zehn Jahre verfügbar zu halten; das Gesundheitsamt kann sie jederzeit anfordern.
Dauerbetrieb: Spülpläne, Temperaturkontrolle, Wiederholungsuntersuchungen, geschultes Personal.

Wie oft? Bei gewerblicher Abgabe mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher mindestens jährlich. Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage steht die erste Untersuchung drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme an. Das Gesundheitsamt kann den Takt verlängern, wenn drei Jahre in Folge nichts zu beanstanden war – nicht aber in Pflegeeinrichtungen und vergleichbaren Einrichtungen mit erhöhtem Risiko.

Und wenn etwas gefunden wird: Das Labor zeigt das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts von sich aus dem Gesundheitsamt an und bestätigt dabei, dass es Sie informiert hat. Der Befund bleibt also nicht im Haus – umso besser, wenn Sie die Schritte danach schon kennen.

Beratung anfragen

Was wir tun

Wir sortieren mit Ihnen den Befund, erklären die Pflichten in verständlicher Sprache und begleiten Sie durch die Schritte – bis zu Fachfirmen für die Ausführung. Laboruntersuchungen führen zugelassene Untersuchungsstellen durch. Nach der Empfehlung des Umweltbundesamts muss die Risikoabschätzung unabhängig von anderen Interessen erfolgen.

Bei Verdacht auf Erkrankungen sind in der Regel Arztpraxis und Gesundheitsamt die ersten Ansprechpartner. Rechtliche Fragen, etwa zu Mietrecht oder Kostenumlage, klären Sie bitte mit einer Anwältin oder einem Anwalt.

Zum Nachschlagen Wo die Pflichten wirklich stehen

Wer eine Anlage betreibt, hört viel über Pflichten und findet selten die Stelle, an der sie stehen. Hier sind die Unterlagen mit ihren genauen Bezeichnungen, nach Verbindlichkeit geordnet.

Verbindlich · die Verordnung

Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in der Fassung von 2023. Kostenfrei im Volltext, etwa über gesetze-im-internet.de.

§ 31 – Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.: Sagt, wer überhaupt untersuchen lassen muss. Hier stehen die Voraussetzungen: gewerbliche oder öffentliche Abgabe, Duschen oder andere Einrichtungen, die Wasser vernebeln, kein Ein- oder Zweifamilienhaus, dazu die Größengrenzen für Speicher und Leitungsinhalt.
§ 51 – Handlungspflichten des Betreibers in Bezug auf Legionella spec.: Was zu tun ist, wenn der technische Maßnahmenwert erreicht ist: Ursachenaufklärung, Risikoabschätzung, Maßnahmen, Nachuntersuchung.
§ 52 – Information der Verbraucher: Wen Sie wann informieren müssen, unter anderem beim Erreichen des technischen Maßnahmenwerts.
§ 54 – Überwachung durch das Gesundheitsamt: Welche Befugnisse die Behörde hat und was sie von Ihnen verlangen kann.
§ 39 – Beauftragung einer zugelassenen Untersuchungsstelle: Dass nur zugelassene Stellen untersuchen dürfen, dass der Auftrag die Probennahme umfassen muss und was Sie vertraglich vereinbaren müssen.
§ 40 – Zugelassene Untersuchungsstellen: Hier steht, dass Ihr Bundesland eine Liste der zugelassenen Stellen veröffentlicht, mit dem Parameterumfang je Stelle.
§ 41 – Stelle der Probennahme: Absatz 4 regelt die Probennahme auf Legionellen: mehrere repräsentative Stellen, und der Betreiber sorgt dafür, dass geeignete Probennahmestellen vorhanden sind.
§ 53 – Anzeige- und Meldepflicht der Untersuchungsstelle: Warum ein Befund nicht im Haus bleibt: Das Labor meldet das Erreichen des Maßnahmenwerts selbst an das Gesundheitsamt.
§ 13 – Planung, Errichtung, Instandhaltung und Betrieb: Die allgemeine Betreiberpflicht, aus der sich der Rest ableitet.

Auslegung · was die Behörde dazu sagt

Empfehlungen des Umweltbundesamts, kostenfrei auf dessen Website. Sie sind keine Rechtsnorm, aber die Gesundheitsämter arbeiten damit.

Empfehlung zur Risikoabschätzung nach § 51 TrinkwV: Was eine Risikoabschätzung enthalten muss und wer sie erstellen darf. Hier steht auch, dass sie unabhängig von anderen Interessen zu erfolgen hat.
Systemische Untersuchungen von Trinkwasser-Installationen auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung – Probennahme, Untersuchungsgang und Angabe des Ergebnisses: Die Empfehlung, die bei der Probennahme ausdrücklich zu beachten ist. Sie beschreibt, wo und wie gemessen wird – die Unterlage, nach der Ihr Labor arbeitet.
Trinkwasser-Installation – auf die letzten Meter kommt es an: Verständlicher Einstieg für Eigentümer und Verwaltungen, warum die Ursache fast immer im Gebäude liegt.

Technik · die anerkannten Regeln

Diese Regelwerke konkretisieren den Stand der Technik. Sie sind nicht frei verfügbar, sondern werden beim jeweiligen Herausgeber bezogen. Für die Beauftragung einer Fachfirma lohnt es sich, sie beim Namen zu nennen.

DVGW-Arbeitsblatt W 551: Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlagen, technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums. Das Blatt, auf das sich Labore, Fachfirmen und Behörden beziehen, etwa bei Temperaturen und Probenahmestellen.
VDI 6023: Hygiene in Trinkwasser-Installationen. Deckt Planung, Errichtung, Betrieb und Instandhaltung ab und regelt auch die Qualifikation des Personals.

Und wer sagt Ihnen, was für Ihr Gebäude gilt? Das zuständige Gesundheitsamt. Es ist die Stelle, die im Einzelfall entscheidet, und ein Anruf dort ist kostenlos. Diese Übersicht nennt die Unterlagen, ersetzt aber weder die Prüfung Ihrer Anlage noch eine Rechtsberatung.

Sonderfall Schwimmbäder und Sportstätten: zwei Wasserwelten in einem Haus

Hier wird am häufigsten etwas verwechselt. In einem Bad oder einer Sporthalle gelten zwei verschiedene Regelwerke nebeneinander – und sie haben nicht einmal dasselbe Gesetz als Grundlage.

Das Beckenwasser fällt nicht unter die Trinkwasserverordnung. Sie nimmt Schwimm- und Badebeckenwasser ausdrücklich aus (§ 1 Absatz 2 Nummer 3 TrinkwV). Geregelt ist es im Infektionsschutzgesetz. Die Duschen, Waschbecken und Trinkwasserleitungen im selben Gebäude fallen dagegen sehr wohl unter die Trinkwasserverordnung – und dort sitzt in Sportstätten das Legionellenrisiko, nicht im Becken.

Verbindlich · das Beckenwasser

Infektionsschutzgesetz (IfSG). Kostenfrei im Volltext, etwa über gesetze-im-internet.de.

§ 37 Absatz 2 IfSG: Der Maßstab für Becken und Badeteiche in Gewerbebetrieben, öffentlichen Bädern und sonstigen nicht ausschließlich privat genutzten Einrichtungen: Durch den Gebrauch darf eine Schädigung der Gesundheit nicht zu besorgen sein. Für Becken schreibt der Absatz ausdrücklich vor, dass die Aufbereitung eine Desinfektion einschließen muss; für Badeteiche biologische und mechanische Verfahren mindestens nach den anerkannten Regeln der Technik.
§ 37 Absatz 3 IfSG: Becken, Teiche und ihre Aufbereitungsanlagen unterliegen der Überwachung durch das Gesundheitsamt. Das ist die Stelle, die bei Ihnen prüft.

Verbindlich · das Trinkwasser im selben Haus

Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in der Fassung von 2023.

§ 1 Absatz 2 Nummer 3: Die Abgrenzung selbst: Beckenwasser ist ausgenommen. Wer beide Bereiche verwechselt, prüft am falschen Ort.
§ 31 – Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.: Gilt für die Duschen. Ein öffentliches Bad oder eine öffentlich genutzte Sportstätte gibt Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit ab – die Untersuchung steht dann mindestens einmal jährlich an, nicht alle drei Jahre.
§ 51 – Handlungspflichten in Bezug auf Legionella spec.: Was beim Erreichen des technischen Maßnahmenwerts zu tun ist. Dieselben Schritte wie oben auf dieser Seite.

Auslegung · was die Behörde dazu sagt

Umweltbundesamt, kostenfrei auf dessen Website.

Hygieneanforderungen an Bäder und deren Überwachung: Die zentrale Unterlage für Badbetreiber, erarbeitet nach Anhörung der Schwimm- und Badebeckenwasserkommission beim Bundesgesundheitsministerium. Sie beschreibt die mikrobiologischen und chemischen Anforderungen, die Untersuchungshäufigkeiten und das Vorgehen bei Abweichungen. Es gibt sie in mehreren Fassungen – achten Sie auf die aktuelle, zuletzt 2026.

Technik · die anerkannten Regeln

Nicht frei verfügbar, Bezug über den Herausgeber. Für Ausschreibungen und die Beauftragung von Fachfirmen lohnt die genaue Bezeichnung.

DIN 19643: Aufbereitung von Schwimm- und Badebeckenwasser. Mehrteilig: allgemeine Anforderungen und die zulässigen Verfahrenskombinationen. Nach dieser Norm werden die meisten Bäder gebaut und betrieben.
DVGW-Arbeitsblatt W 551 und VDI 6023: Gelten hier für die Trinkwasserseite, also für Duschen und Leitungen. Beide sind in der Kachel oben beschrieben.

Was das praktisch bedeutet: Ein Bad braucht zwei Prüfroutinen nebeneinander – eine für das Becken nach IfSG und UBA-Empfehlung, eine für die Trinkwasser-Installation nach Trinkwasserverordnung. Beide überwacht dasselbe Gesundheitsamt, aber nach verschiedenen Maßstäben. Diese Übersicht nennt die Unterlagen und ersetzt weder die Prüfung Ihrer Anlage noch eine Rechtsberatung.

Zuständigkeiten Wer darf was – und wer muss handeln

Vier Rollen tauchen in jedem Legionellenfall auf, und für zwei davon nennt die Verordnung gar keine Qualifikation. Das ist kein Versehen, sondern eine Verweisung: Sie verlangt, dass die Regeln der Technik eingehalten werden, und dort stehen die Anforderungen.

Wer handeln muss · der Betreiber

§ 51 Absatz 1 Trinkwasserverordnung.

Von sich aus, unverzüglich – ohne Aufforderung: Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, muss der Betreiber vier Dinge tun: dem Gesundheitsamt anzeigen (falls das Labor es nicht schon getan hat), die Ursachen klären, die schriftliche Risikoabschätzung erstellen lassen und die erforderlichen Maßnahmen durchführen. Niemand erteilt ihm dafür einen Auftrag. Es gibt also keine „Sofortmaßnahme", die jemand anderes einleitet – der Betreiber leitet sie ein, und das Gesundheitsamt überwacht, ob es geschieht.

Wer die Risikoabschätzung erstellt · die qualifizierte Fachkraft

Die Verordnung nennt keine Berufsbezeichnung. Sie verlangt nur, dass die Risikoabschätzung unter Beachtung einer namentlich genannten Empfehlung des Umweltbundesamts erstellt wird – und in dieser Empfehlung sowie im technischen Regelwerk stehen die Anforderungen.

Verantwortlich bleibt immer der Betreiber: Er kann die Arbeit vergeben, nicht aber die Verantwortung. Ein qualifizierter Betreiber darf sie grundsätzlich auch selbst erstellen.
Was die Fachkraft mitbringen sollte: Eine einschlägige Berufsausbildung, genaue Kenntnis der anerkannten Regeln der Technik, Berufserfahrung in Trinkwasser-Installationen und eine Schulung nach VDI 6023 Kategorie A oder eine vergleichbare Qualifikation. Die Anforderungen an den Sachverständigen beschreibt VDI/BTGA/ZVSHK 6023 Blatt 2. In der Praxis arbeiten hier zertifizierte Sachverständige für Trinkwasserhygiene. Die UBA-Empfehlung verlangt außerdem fortlaufende Fortbildung.
Und die Unabhängigkeit: Nach der Empfehlung des Umweltbundesamts muss die Risikoabschätzung unabhängig von anderen Interessen erfolgen. Wer die Sanierung verkaufen möchte, sollte nicht derjenige sein, der ihren Umfang feststellt.

Wer sanieren darf · das Installationsunternehmen

§ 12 der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV).

Nicht jeder Handwerksbetrieb: Errichtung und wesentliche Veränderungen der Anlage hinter dem Hausanschluss dürfen nur durch das Wasserversorgungsunternehmen selbst oder durch ein Installationsunternehmen erfolgen, das in das Installateurverzeichnis eines Wasserversorgungsunternehmens eingetragen ist. Fragen Sie bei Ihrem Versorger nach diesem Verzeichnis – das ist die belastbare Auswahl. Das Versorgungsunternehmen darf die Ausführung der Arbeiten überwachen.
Wer verantwortlich ist: Für Errichtung, Erweiterung, Änderung und Unterhaltung der Anlage ist der Anschlussnehmer verantwortlich. Hat er sie vermietet oder sonst zur Benutzung überlassen, ist er neben dem Nutzer verantwortlich – die Vermietung nimmt ihn also nicht aus der Pflicht.

Was geschultes Personal heißt · im Dauerbetrieb

Auch hier nennt die Verordnung keine Stufe. Sie verlangt Planung, Errichtung, Instandhaltung und Betrieb nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (§ 13 TrinkwV); die Schulungsstufen stehen in VDI 6023 – Blatt 1 (Ausgabe 2023-09) für Planung, Ausführung, Betrieb und Instandhaltung, Blatt 3 für den laufenden Betrieb.

Gemeint sind die Menschen, die den Betrieb tatsächlich führen: Wer spült, Temperaturen misst, Protokolle führt und bei Auffälligkeiten meldet, muss wissen, warum er es tut und was ein abweichender Wert bedeutet. VDI 6023 sieht dafür drei Schulungskategorien vor – und für den laufenden Betrieb ist weder A noch B die passende, sondern FM. Das wird regelmäßig verwechselt.
Die drei Kategorien und wen sie meinen: Kategorie A (zwei Tage) – für verantwortlich planende, ausführende, bauüberwachende und prüfende Tätigkeiten. Zugang über einen Abschluss als Ingenieurin oder Ingenieur, Meisterin oder Meister, staatlich geprüfte Technikerin oder Techniker – oder über mindestens fünf Jahre einschlägige verantwortliche Berufserfahrung in diesen Feldern. Die berufliche Qualifikation ist dem Schulungsveranstalter vor Beginn nachzuweisen.
Kategorie B (ein Tag) – für ausführende und überwachende Tätigkeiten, vor allem Gesellinnen und Gesellen sowie Auszubildende ab dem dritten Lehrjahr in einschlägigen Berufen, dazu Montagehelfer, Hygienekontrolleure und Gesundheitsassistenten.
Kategorie FM (ein Tag) – für betreibende Tätigkeiten. Sie richtet sich ausdrücklich an Facility-Management-Unternehmen, Immobilienverwaltungen, Personen, die mit dem technischen Betreiben betraut sind, Fachkräfte für Arbeitssicherheit, Probenehmende und Laborpersonal.
Die Schulung der Kategorie A schließt die der Kategorie B ein.
Wohin Sie sich dafür wenden: Die Schulungen werden nicht vom VDI selbst gegeben, sondern von Veranstaltern, die er dafür zugelassen hat. Wer sie durchführen darf, steht im Schulungspartnerverzeichnis des VDI zur Richtlinienreihe 6023 – dort suchen Sie nach Kategorie und Ort. Nur eine Schulung bei einem zugelassenen Partner führt zur VDI-Urkunde. Fragen Sie vor der Buchung nach der Kategorie, nicht nur nach dem Titel: „Trinkwasserhygiene“ steht auf vielem drauf.
Freiwillig – aber nicht folgenlos: Der VDI stellt selbst klar, dass eine Qualifizierung nach VDI 6023 freiwillig ist. Pflicht ist das Ergebnis: ein Betrieb nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die Schulung ist der belegbare Weg dorthin – und im Streitfall der Nachweis, dass Sie geeignetes Personal ausgewählt haben. Eine Probenehmerausbildung ersetzt sie ausdrücklich nicht.
Das Praktischste zuerst: Legen Sie schriftlich fest, wer zuständig ist, und übergeben Sie diese Aufgabe bei Wechseln ausdrücklich. Ein Spülplan, den niemand namentlich verantwortet, wird nach drei Wochen nicht mehr ausgeführt – und das fällt erst bei der nächsten Untersuchung auf.

Und es kommt darauf an, wo Sie sind. Die Verordnung gilt bundesweit gleich, vollzogen wird sie von den Ländern. Anzeigewege, Formulare, Gebühren und – wo die Verordnung Spielraum lässt – auch Umfang und Häufigkeit der Untersuchungen bestimmt Ihr Gesundheitsamt. Warum das so ist und was daraus folgt, steht im Glossar unter Gesundheitsamt und Zuständigkeit.

Im Zweifel fragt man das Gesundheitsamt. Es entscheidet im Einzelfall und sagt Ihnen auch, ob eine vorgelegte Risikoabschätzung genügt. Diese Übersicht ordnet die Rollen und ersetzt weder die Prüfung Ihrer Anlage noch eine Rechtsberatung.